“今年要買輛電動車代步了！”新年伊始，家住浙江省寧波市白沙街道大慶社區(qū)貝加邊小區(qū)的崔文娟就盤算起了今年家中的“大事”。
以前小區(qū)的老舊車棚里滿是雜物，也沒有電源，給電動車充電還要從家里私拉電線，雜亂不說，還存在很大的安全隱患。去年小區(qū)改造后，車棚被清理粉刷一新，家家戶戶都劃定了停車區(qū)域，還配上了智能充電裝置。這讓崔文娟下定了買電動車的決心，“我們?nèi)ツ昃徒涣?00元改造費，就等著今年能用上新車棚。”
去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議要求加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。從2017年開始，我國已在廈門、廣州等15個城市啟動了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點。這些老舊小區(qū)改造帶來了哪些驚喜？過去的“堵點”“痛點”又是如何疏通的？記者進行了調(diào)查采訪。
改造激發(fā)活力
改造的是環(huán)境，提振的是精氣神，拉動的是居民消費
管道堵塞、線路雜亂、屋頂漏水、門禁損壞、公共設施老舊……這是不少老舊小區(qū)的現(xiàn)狀。尤其是一些上世紀八九十年代建成的小區(qū)，因為沒有物業(yè)管理，小區(qū)公共環(huán)境、設施的日常維護很難維持。
“好政策來了，我們孔雀小區(qū)也趁勢發(fā)展！”寧波市鄞州區(qū)白鶴街道孔雀社區(qū)黨委書記石蓉喜不自勝。
走進孔雀小區(qū)，雨污分流、四網(wǎng)合一、墻面雪白，規(guī)整的線路取代了“蜘蛛網(wǎng)”，每個單元裝了電子防盜門禁，家家戶戶還配上了信報箱。“每天回家走路步子都更有勁兒了！”小區(qū)居民打趣道。
小區(qū)改造之初，進展可不順利。“改造需要資金，雖然一部分由政府撥款，但是居住環(huán)境的改善也是居民自己的事兒，如果自己不出錢不出力哪能推得動？”石蓉說，雖然都有改善居住條件的愿望，但大家都不太愿意補交住宅專項維修基金，“一直都沒這個概念。”
怎么辦？一個24人組成的工作小組挨家挨戶上門宣講政策好處，同時從居民共識基礎較好的3個樓入手開始改造。半個月后，改造效果一亮相，其他業(yè)主紛紛主動繳納維修金。最后孔雀小區(qū)一共補交住宅專項維修基金賬戶800戶，占小區(qū)居民比例超過90%，維修金繳納成為小區(qū)長期以來改造難的突破口。
老舊小區(qū)改造還有“隱形戰(zhàn)線”，優(yōu)先改造的是水、電、氣、路及消防等影響居民基本生活和安全的“里子”問題。
地下管廊就是試點城市青島市的一大改造重點。“一下雨就積水，小孫子回來都進不了家門，我攢了不少磚頭，就等著下雨時鋪在積水中。”青島市老舊小區(qū)一層住戶張德政說，過去一下暴雨全家就苦不堪言，小區(qū)進行海綿改造后再也不擔心門口積水了。負責改造的中建一局安裝公司項目技術負責人鄒澤龍告訴記者：“我們把小區(qū)原有的水泥路面換成石英砂透水磚，還在底下建了一個107立方米的儲水池，再遇暴雨，雨水就會迅速通過滲水磚滲入地下，流入儲水池，儲存的水經(jīng)過消毒裝置后還可以用來澆花、洗車。”
經(jīng)過這一改造，小區(qū)雨水年凈留值能夠達到74%，也大大減輕了市政排水的壓力。儲水設施還解決了小區(qū)綠地損毀的現(xiàn)象，得到了居民的紛紛點贊。
改造的是環(huán)境，提振的是精氣神，拉動的是居民消費。湖北省宜昌市寶聯(lián)社區(qū)書記汪宏芳告訴記者，其管內(nèi)黃龍小區(qū)做過一項統(tǒng)計——改造后一年內(nèi)，小區(qū)內(nèi)新購置車輛兩輛，房屋翻新裝修8起，“小區(qū)環(huán)境好了，停車方便了，整個社區(qū)都活躍了起來。”
改造就像繡花
改什么、怎么改，居民說了才算數(shù)
“老舊小區(qū)改造就像繡花一樣，要一針一線細致地去繡才行。”這是很多一線社區(qū)工作人員的真實感受。工程上的難題都不算難，難在聚攏共識，改到老百姓的心坎兒里。
“停車難”是很多老舊小區(qū)的痛點。寧波市貝加邊小區(qū)也不例外。雖然居民改造停車設施的意愿強烈，但對具體怎么改卻不容易達成共識。
“居民才是最了解小區(qū)環(huán)境的人，干脆就讓大家一起來‘頭腦風暴’。”貝加邊小區(qū)社區(qū)書記張潔靜說，“改什么，怎么改，小區(qū)召集居民開了10多次‘睦鄰議事會’，前后參加討論的有600多人。”
經(jīng)過廣泛討論，一個獲得大多數(shù)居民認可的方案出爐了：規(guī)定小區(qū)內(nèi)單向行駛、避免無序擁堵，小區(qū)路面施劃出標準停車位，再將小區(qū)邊上廢棄公廁的地塊規(guī)劃成一個新的停車場。如今，這個方案已經(jīng)一一實現(xiàn)。小區(qū)內(nèi)施劃出20多個停車位，新建的停車場增加了30多個停車位，已經(jīng)投入使用。改造后停車變成了計時收費，小區(qū)居民停車有優(yōu)惠，2小時內(nèi)停車免費，一晚上收費4元。
從免費的無序亂停沒車位到計費的有序停車車位足，小區(qū)居民很擁護。“剛開始還怕大家會對收費這件事情有擔心，沒想到有車的都很積極地拿著房產(chǎn)證來登記停車資格，還有幾個居民看到今后停車方便了，已經(jīng)決定買車了。”張潔靜說，小小的停車位改造好像一下子釋放了大家對美好生活的追求。
然而，有些改造卻因為觸碰了一些居民的利益，一時難以推動。別看黃龍小區(qū)現(xiàn)在的改造支持率達到了100%，但此前在一次次入戶調(diào)查和宣講后，仍有10%的居民投了反對票。“這些反對的居民大多在小區(qū)違規(guī)亂搭亂建，改造會把他們的違建拆除。”汪宏芳說，拆除違建一直是改造的難中之難。
群眾工作還得群眾做，汪宏芳發(fā)動小區(qū)居民，讓黨員帶頭，一戶一戶地去“算長遠賬”：“違建拆了，看起來你的‘地盤’少了，但是安全隱患沒了，鄰里意見沒了，而且公共設施、環(huán)境更好了，小區(qū)房子也升值了！” 一個個“釘子戶”在動之以情、曉之以理的勸說下被“拔除”了。黃龍小區(qū)共拆掉違建房屋27間，騰出面積1200多平方米，這些空間被用作修建院墻、增設消防通道、修建活動設施。
貝加邊小區(qū)也是如此，清除違建后的空間被用作設立共享學堂、幸福食堂等。原本不愿意拆除的居民也嘗到了甜頭。“有了共享學堂，社區(qū)給我們請了老年大學的老師講課，還辦了一個智能手機培訓班，我們班上的老學員們紛紛用上了智能機！”貝加邊小區(qū)智能手機培訓班班長周志潮說。
呼喚長效機制
依靠居民自治，還要引入社會化的改造、管理力量
“新三天，舊三年，一夜回到改造前。”社區(qū)工作人員告訴記者，從前有的老舊小區(qū)改造后“好景不長”，這句順口溜說的就是改造后由于缺乏后續(xù)管理、小區(qū)面貌又變差的問題。改造只是第一步，老舊小區(qū)改造后如何進行長效管理、持續(xù)更新？
河水潺潺、卵石潔白，宜昌嘉明花園小區(qū)里的河道景觀別有意趣。不過這處景觀并不屬于小區(qū)改造的范疇，而是改造后居民自己找來材料一點點修建鋪設起來的。“改造完成后，小區(qū)就成立了自己的業(yè)委會，居民管理小區(qū)的熱情空前高漲，業(yè)委會成員帶動大家自己動手扮靚家園。”宜昌市住建局相關負責人說，改造后的長效管理需要依靠居民自治，讓居民自己成為小區(qū)管理的主體，才有可持續(xù)發(fā)展的動力。
建立管理的長效機制，引入社會化的改造、管理力量也必不可少。
北京市朝陽區(qū)勁松街道勁松北社區(qū)是改革開放后北京市第一批成建制住宅區(qū)。這個40歲“高齡”的小區(qū)成為北京市第一個引入社會資本參與改造的社區(qū)，開始探索市場化的改造和管理新模式。
基礎類改造項目由市、區(qū)兩級財政出資，小區(qū)自選類項目和其他提升費用由引入的社會資本愿景集團來投資。修建停車場、增設景觀、鋪設燈光、加裝電梯……勁松北社區(qū)逐漸“返老還童”，并且以“自我造血”的可持續(xù)模式更新著。
“截至目前集團已投資近4000萬元，我們計算在微利情況下預計10余年可收回全部投入。”愿景集團相關負責人表示，公司對社區(qū)閑置低效空間進行改造提升，引入居民所需的便民服務業(yè)態(tài)，通過后續(xù)物業(yè)服務的使用者付費、停車管理收費、空間租金收入以及未來可能落地的養(yǎng)老、托幼、健康等產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)一定期限內(nèi)的投資回報。后期還可通過金融機構投資等方式，形成老舊小區(qū)有機更新長效發(fā)展的投融資機制。
社區(qū)被盤活了，居民也有了生活的新盼頭。他們不僅成為被服務的對象，也成為提供服務的人。劉師傅的新發(fā)地“菜籃子”社區(qū)便民店即將開業(yè)，周師傅成了物業(yè)保潔隊的一員，露天理發(fā)20多年的申師傅夫妻倆搬進了社區(qū)理發(fā)店……隆冬時節(jié)，勁松北社區(qū)里卻顯得暖意融融。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，探索老舊小區(qū)改造后續(xù)長效機制，還有一些障礙等待破題。比如社區(qū)管理涉及眾多部門，齊抓共管整體合力不足；老舊小區(qū)缺乏改造標準和專屬規(guī)范，風險管控難，讓組織實施者責任風險難厘清；企業(yè)投資老舊小區(qū)有機更新法律政策保障不足，不利于吸引市場力量參與……
“隨著老百姓生活水平的提高，還會產(chǎn)生更多的改造需求。”宜昌市住建局負責人說，只有破除體制機制的障礙，老百姓對美好生活的向往才能化作奮斗的新動力、消費的新潛力，一茬一茬地釋放出來。
