“不僅在分散式公寓，集中式公寓也在談降租，租金下行是不爭(zhēng)的事實(shí)。”在房東東舉辦的一場(chǎng)北京長(zhǎng)租公寓考察交流活動(dòng)上，樂乎公寓CEO羅意指出了目前行業(yè)面臨的一大普遍現(xiàn)象。
“一些企業(yè)是通過跟業(yè)主交流，通過擺事實(shí)、講道理、講成本、看財(cái)報(bào)等方式來(lái)降租。甚至2019年，有的企業(yè)專門還成立了談降租團(tuán)隊(duì)。”羅意如此表示。
那么，目前是否普遍存在降租現(xiàn)象？長(zhǎng)租公寓空置率情況如何？經(jīng)過2019年后，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的經(jīng)營(yíng)邏輯是否發(fā)生了變化？
多家租賃機(jī)構(gòu)與房東協(xié)商調(diào)價(jià)去“虛火
“目前根據(jù)會(huì)員單位反映，受租賃客戶減少、租賃住房增加、傳統(tǒng)租賃淡季等因素影響，租金確實(shí)在下降。”在接受記者采訪時(shí)，北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥表示。
地新引力租賃研究組相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，目前市場(chǎng)的確存在降租情況，“很多分散式公寓為爭(zhēng)奪規(guī)模，在早期抬高了收房?jī)r(jià)格，以至于高位拿房。目前市場(chǎng)熱度下降，為保障正常運(yùn)營(yíng)與收益，不少機(jī)構(gòu)會(huì)選擇與業(yè)主重新溝通，再次商定租金價(jià)格。”
記者多方了解到，一些長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)、租賃平臺(tái)確實(shí)出現(xiàn)因調(diào)整優(yōu)化個(gè)別房源合同，而與業(yè)主溝通協(xié)商的情況。原因之一在于，之前收房時(shí)的評(píng)估價(jià)較高，現(xiàn)在系統(tǒng)根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況綜合評(píng)估做出調(diào)整。
實(shí)際上，近幾個(gè)月，不少城市的住房租賃市場(chǎng)一直延續(xù)降溫趨勢(shì)，成交量?jī)r(jià)持續(xù)下探。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年全年范圍看，全國(guó)重點(diǎn)18城全年平均租金水平有所下跌，同比下降13.21%。重點(diǎn)18城中，成交房源漲價(jià)的套數(shù)占總套數(shù)的比例為6.09%，同比下降5%；降價(jià)的套數(shù)占總套數(shù)的比例為24.15%，同比增長(zhǎng)18.3%。
之所以會(huì)出現(xiàn)降房租的現(xiàn)象，在貝殼研究院資深租賃市場(chǎng)分析師黃卉看來(lái)，是此前一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)“高收低出”的模式導(dǎo)致。
實(shí)際上，此前部分企業(yè)為快速規(guī)模擴(kuò)張，爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)房源而不計(jì)成本，導(dǎo)致拿房成本高企。不過，在租金價(jià)格穩(wěn)中有降的市場(chǎng)行情下，企業(yè)盈利空間受到擠壓，為維持企業(yè)運(yùn)營(yíng)，企業(yè)不得不降低房東租金成本。
租金水平主要由供求關(guān)系決定，升、降是正常市場(chǎng)現(xiàn)象。基于此，在趙慶祥看來(lái)，“如果說(shuō)前幾年住房租賃行業(yè)存在‘虛火’，那近期租金下調(diào)、企業(yè)整合是去‘虛火’，有利于住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期、健康、穩(wěn)定發(fā)展。”
業(yè)內(nèi)稱分散公寓空置率應(yīng)控制在10%以下
值得注意的是，在目前市場(chǎng)環(huán)境下，雖然一些長(zhǎng)租公寓選擇與房東協(xié)商調(diào)價(jià)，但仍面臨不少空置現(xiàn)象。
羅意指出了目前行業(yè)存在的一大現(xiàn)狀：在杭州、深圳等城市，一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)存在較嚴(yán)重的空置現(xiàn)象，從而導(dǎo)致一些長(zhǎng)租公寓從業(yè)者的離場(chǎng)。趙慶祥認(rèn)同這一說(shuō)法，他明確表示，“存在企業(yè)空置率較高的現(xiàn)象。”
實(shí)際上，空置率是租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)的一大關(guān)鍵指標(biāo)。據(jù)趙慶祥介紹，通常而言，集中式公寓的空置率應(yīng)盡量在5%以下，分散式公寓應(yīng)盡量控制在10%以下。如果高于這一標(biāo)準(zhǔn)，租賃企業(yè)盈利壓力就會(huì)加大。
空置率近期有所提高，在地新引力租賃研究組相關(guān)人士看來(lái)，原因有兩方面，一方面在于，每年11月至次年1月為租房淡季，“返鄉(xiāng)潮”導(dǎo)致不少租客退租，這屬行業(yè)正常現(xiàn)象。除此之外，一些長(zhǎng)租公寓從業(yè)者，因自身運(yùn)營(yíng)不善及行業(yè)信心不足，導(dǎo)致空置率上升，進(jìn)而退出長(zhǎng)租公寓行業(yè)。
事實(shí)上，縱觀2019年，在經(jīng)歷了非理性的繁榮階段之后，市場(chǎng)對(duì)前期盲目追求擴(kuò)張速度和規(guī)模，導(dǎo)致物業(yè)資源利用低效、產(chǎn)品良莠不齊以及資產(chǎn)估值泡沫化的現(xiàn)象給予了糾偏。與此同時(shí)，2019年，針對(duì)完善長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)監(jiān)管的政策亦不斷出臺(tái)，對(duì)公寓物業(yè)的合法性、合規(guī)性都提出了更高的要求，行業(yè)正向著更理性的方向縱深發(fā)展。
供需關(guān)系轉(zhuǎn)變 精細(xì)化差異化運(yùn)營(yíng)成為趨勢(shì)
還有一個(gè)值得關(guān)注的問題在于，相比前兩年，目前長(zhǎng)租行業(yè)的供需關(guān)系是否發(fā)生了變化？ 對(duì)此，趙慶祥表示，隨著住房存量的不斷增加，長(zhǎng)期來(lái)看，租賃住房的供應(yīng)量一定會(huì)持續(xù)增加。而反觀人口數(shù)量，除了少數(shù)人口凈流入城市之外，多數(shù)地方的人口都在減少。因此，從總量上來(lái)說(shuō)，住房一定會(huì)供過于求。
而對(duì)于北京市住房租賃市場(chǎng)而言，趙慶祥指出，隨著集體土地上租賃住房形成供給，以及機(jī)構(gòu)化程度的提高，租賃住房供應(yīng)量也在不斷增加。而需求方面，隨著“疏解整治促提升”工作的深入，客觀上住房租賃需求會(huì)減少。不過，供需緊張關(guān)系緩解后，租賃住房整體品質(zhì)會(huì)得以提升。
在賦能資本創(chuàng)始人胡振寅看來(lái)，供應(yīng)方面確實(shí)在增加，“從2017年以來(lái)，行業(yè)內(nèi)企業(yè)大多加速擴(kuò)張，行業(yè)外很多個(gè)人和機(jī)構(gòu)亦加入這一行業(yè)，其中不乏盲目跟風(fēng)者，從而導(dǎo)致2017至2018年期間供應(yīng)量的集中增加”。與此同時(shí)，需求端方面，則面臨了收縮和分流。胡振寅指出，行業(yè)內(nèi)目前重點(diǎn)面向的是白領(lǐng)人群，不過，在二線城市搶人大戰(zhàn)背景下，白領(lǐng)人群出現(xiàn)一定的分流。而且隨著部分白領(lǐng)收入的下降，導(dǎo)致他們?yōu)榻档头孔庵С觯x擇低一檔次的住房或偏遠(yuǎn)住房。
“一增一降之間，當(dāng)前時(shí)點(diǎn)下，在青年白領(lǐng)長(zhǎng)租公寓業(yè)態(tài)中，過去幾年供不應(yīng)求的狀態(tài)確實(shí)發(fā)生了改變。”胡振寅表示。
不過，胡振寅同時(shí)指出，住房租賃從來(lái)不是總量供不應(yīng)求，而是供求錯(cuò)配，包括區(qū)域和產(chǎn)品形態(tài)的錯(cuò)配。具體而言，青年白領(lǐng)公寓在核心地段和非核心的部分辦公商圈依然供不應(yīng)求，個(gè)性化又有性價(jià)比的白領(lǐng)公寓，也依然沒有被很好地滿足；同時(shí)，品質(zhì)藍(lán)領(lǐng)公寓、中高端公寓、家庭式公寓也都存在供求錯(cuò)配。
基于此，胡振寅指出，嚴(yán)重供不應(yīng)求、普通白領(lǐng)公寓開業(yè)就能賺錢的時(shí)代已過去了，但市場(chǎng)中仍然有很多租房需求尚待滿足。
隨著供需關(guān)系發(fā)生變化，在羅意看來(lái)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)要做差異化產(chǎn)品，提高自己的運(yùn)營(yíng)、獲客能力。與此同時(shí)，經(jīng)歷了2019年后，從業(yè)者也要更為理性，“要認(rèn)識(shí)到，長(zhǎng)租公寓并非只漲不跌的行業(yè)。”
記者 張曉蘭
