近期宇宙房企恒大負(fù)面新聞不斷，市值不斷縮水，部分理財產(chǎn)品不能到期支付，合作伙伴、員工以及業(yè)主不斷維權(quán)；這幾年恒大多元化風(fēng)聲水起，房地產(chǎn)主業(yè)營收創(chuàng)新高，恒大社會責(zé)任感強(qiáng)，不斷捐款捐物，怎短短一年就口碑大幅下滑；到底是恒大自身的原因還是中國房地產(chǎn)前景灰暗開始要走下坡路了？

一、房地產(chǎn)基本面到底如何？

即使受國際環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻、國內(nèi)疫情汛情沖擊等影響，房地產(chǎn)市場仍是量價齊漲。1-8月份，商品房銷售面積兩年平均增長5.9%；銷售額兩年平均增長11.7%。

二、中國房地產(chǎn)市場潛力如何？

根據(jù)七普人口數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)人口約9億，占總?cè)丝诘?3.89%；與發(fā)達(dá)國家80%的平均水平仍有較大差距，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍有較大空間。目前城鎮(zhèn)居民人均住房面積約40平米，雖低于部分發(fā)達(dá)國家，但在全球也能排進(jìn)前10，相對來說城鎮(zhèn)居民住房條件已大幅改善，一家三口達(dá)120平米，已是比較寬敞了。1-8月的商品房平均價格為10425元/m2，已成功破萬；2020年居民人均可支配收入為32189元；一家三口不吃不喝買一套120平米的房子需要120*10425/(32189*3)=12.95年,基本上一家三口就是一輩子的房奴了。2020年全國300城住宅用地樓面價為4574元/m2，那全國樓面價肯定低于這個價，全國銷售價格破萬了，可以看出房地產(chǎn)還是有比較可觀利潤了。

從以上數(shù)據(jù)可以看出，中國房地產(chǎn)市場還是比較健康的，從恒大年報來看也是利潤比較可觀還能每年大額分紅，那恒大怎就這樣了呢？

目前恒大負(fù)債約1.95萬億元，根據(jù)恒大最新公布的土儲原值也就4568億元，扣除土儲也即恒大目前的在建工程承擔(dān)的負(fù)債約1.5萬億元，恒大的賬面凈資產(chǎn)有3000多億元，也說明恒大購買了大量資產(chǎn)以及汽車等多元化產(chǎn)業(yè)花費了大量投資。

恒大目前的問題是恒大部分高管對公司信心不足，拋售公司股份以及提前贖回公司理財產(chǎn)品，導(dǎo)致公司員工軍心不穩(wěn)、怨聲載道；同時供應(yīng)商的大量商票無法及時兌現(xiàn)對恒大信心不足；部分樓盤優(yōu)惠過大導(dǎo)致前期業(yè)主頗有怨言，同時部分樓盤未能及時交付也影響了業(yè)主的信心。

綜上所述，目前中國的房地產(chǎn)前景并沒有問題，只是部分房企高杠桿、財務(wù)成本過高以及拼命追求規(guī)模高價拿地導(dǎo)致公司困難重重。

恒大的危機(jī)警醒了其他房企，同時也告誡購房者在房住不炒的政策前提下不要再幻想房價大幅上漲從而投機(jī)獲利。