從2021年開始，買房無法成為窮人進階的工具

你有沒有發現，2021年，關于房地產，你聽到的不再是買房到手賺多少，而更多的是某個城市房價終于開始跌了，大家不再熱衷于找房子，而是信心堅定了更多。

自從廣州出臺二手房指導價后，我終于堅定了一點：2021年絕對是中國樓市的大轉折之年，中國樓市以往的那種玩法，買房是進階圈層的媒介，致富的捷徑等等等等，全都要一去不復返了。

如果以2021年為轉折點，在這之前20年，房地產就是中國經濟崛起，城市化加速推進的基石。抽象一點說，就是地方城市賣地，老百姓買房子，老百姓負債幫助城市發展經濟騰飛。

這套打法在過去二十年屢試不爽，總體上來說是成功的，但這條路現在不能再繼續走下去了。

原因其實很簡單，老百姓負債到極限了，現在居民負債率已經達到了60%，美日兩國的房地產都在這個水平附近的時候崩掉了，雖然無法得出普遍性規律，但歷史總歸是有經驗可循的，灰犀牛不能再來，要做的就是防患于未然。

那么問題來了，為什么是2021年，這背后的邏輯可能足夠復雜，也有足夠多的指標支撐這一決策，我所能觀察到的是：

在大國競爭的大背景下，中國面臨兩個非常重大的命題，一是產業轉型升級推動高質量發展能否實現，二是人口增速頹勢如何扭轉？而這兩大命題的背后，拆解出來的關鍵招數之一，就是解決要住房問題。

今年以來已經有400多次調控措施出臺，但細細數來，無非是圍繞這三條線布局的。

一是面對房企，“三道紅線”加土拍規則限制房企高杠桿高溢價拿地；

二是面對二手房價格，通過二手房指導價以及房貸利率限貸甚至停貸等措施控制二手房價格上漲。

三是合理控制新房的價格、供應和銷售，不能扎堆，不能造熱點，穩妥推進。比如武漢房票，上海買房積分等等。

這里要著重展開一下二手房指導價，為什么對二手房最狠？現在的指導價可能只有市場價的七折甚至五折，因為二手房價格瘋漲，財政稅收幾乎分不到一點羹，但它卻影響樓市預期，刺激大家去新房市場搶房子。

現在可以告訴大家，二手房指導價絕對是殺手锏，即便房東不按指導價賣房子，但銀行一定會按指導價放貸，中間的差價會勸退9成以上的購房者。這就是鐵一般的事實，須知深圳的中介都在瑟瑟發抖，二手房價中位數，短短一年每平米跌去了8000多元，成交縮水8成。

其實要的就是這個效果，將二手房流動性降到冰點，能買得起新房的去買新房，想想看為什么新房貸款完全不受影響，二手房貸款就幾乎停貸，原因也在這，二手房賣一套對財政沒半毛錢好處，要供應，有新房就夠了。

在這個前提之下，可能有人要問了，未來房價會崩么？

不會的。

曾經我們都認為調控無法對抗市場規律，房價還會繼續漲，但事實證明這種觀點錯了，反之亦然，未來有一萬種辦法能遏制住房價下跌，在崩之前就能滅掉這種苗頭。

取而代之的是，未來會以房地產稅來讓房地產繼續為城市發展提供源源不斷的資金，中國城鎮存量房總市值超過450萬億元人民幣，即便扣除首套房免征或者人均XX平米免征，那每年也至少有幾萬億的收入。那些炒房的人，是時候分享一部分紅利了。共同富裕，不就是這么回事么？