最近，許多地產股出現罕見爆漲。

金地集團從8塊拉漲到11塊；

保利地產從9塊拉漲到12塊；

新城控股從30塊拉漲到37塊；

... ...

你沒看錯，市場愈加悲觀的當下，地產股居然開始絕地反彈了。

01

先看一組數據。

今年上半年，全國商品房銷售額創歷史同期新高，達約9.3萬億元，同比增長38.9%。

從銷售數據看，一片大好，今年大概率破18萬億。然而，從6月房企銷售就現乏力之癥。

在剛過去的6月份，碧桂園、恒大、萬科銷售額同比分別下滑11%、6%、11%，保利更是同比減少27%，在Top10房企中跌幅最大。

這是過往沒有的現象。6月可是房企業績報表上畝產萬斤的豐收季節，半年報就是靠這個月來沖高業績了。

進入7月，房企銷售形勢依然沒有向好，Top5里萬科降了23%，融創降37%，恒大降了39%。

另外，Wind數據統計顯示，截至8月1日，滬深有52家房企發布2021年中期業績預告，逾四成房企凈利潤錄得虧損。

對比去年同期而言，凈利潤同比下跌的房企超過三成。

在信貸收緊、調控加碼、疫情等壓力下，房企接下來的銷售已經很難言樂觀，接下來，我們極有可能迎來有史以來打折最猛的金九銀十。

02

政策，是房地產行業最大的不確定性。

今年前7個月，房地產行業出臺的調控新政多達300多次，包括限購限貸，限拿地金額，學區房改革，二手房停貸，出臺指導價，整治房地產秩序等等。

在監管新規不斷出臺的背景下，房地產發展已不支持高增長。

而從房企自身來說，過往房企賺錢大部分并不是因為自身有能力。

換句話說就是，過去幾十年房地產行業的繁榮，主要是一級市場土地升值帶來的，與蓋房子、賣房子的房企關聯很小——

房產升值因為土地升值，而不是房地產公司做出了什么行業革新，創造了更多的利潤。

從投資者的角度，房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口，從當下看，不管是哪個方面，前景都不明朗。

金融方面，三道紅線一出，房企都變成了“孫悟空”，帶著緊箍咒前行；

土地方面，地價居高不下，又鎖死了房價，再加上首輪集中土地的“饑餓營銷”，房企盡管搶到地，利潤也很低了，甚至有的是虧錢做開發運營；

人口方面，從國家出臺三胎政策后，又馬不停蹄對教育、對學區房改革，就知道鼓勵生育有多迫切了。

在一個行業未來增長局勢不明朗的情況下，市場上賺錢多、增長快、估值低，又有政策扶持的的公司很多，投資者為什么要緊抱著一個被打壓的行業不放呢？

這也是近幾年地產股，即便是行業里的龍頭公司股票也被打趴在地的原因。

既然如此，當下許多地產股紛紛在拉升，背后的邏輯又當作何理解呢？

03

最近有個消息在地產圈流傳——土地規則要改了。

8月10日，自然資源部對部分集中供地試點城市的供地部門作出新的部署，明確要求商品住宅用地出讓公告需體現四個方面：

1、土地競買方必須要有房地產開發資質；

禁止了房企動用“馬甲公司”搶地。

2、嚴查競買方資金來源，競買方必須有自有資金；

明確股東不得違規對房企提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利，并建立購地資金來源審查制度，相當于把三道紅線管控延伸到土地市場，不允許房企亂上杠桿。

3、溢價率不得超過15%；

這是在警告地方政府，以后土地溢價上限是15%，不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價。

4、達到地價或地價上限時不得通過競人才公寓自持（變相提高拍賣價格）等確拍，可從綠色建筑、裝配式、智慧化等方式擇優確認競拍方。

這些限地價措施出來，核心就是要從源頭上鎖死房價上漲，中央對樓市調控的思路越來越清晰了。

對房企而言，這則消息重大利好點在于明確規定了土拍溢價上限。

規定了溢價上限，其實就是保住了房企的利潤。

房企有確定的利潤了，就是有穩定的盈利預期了，當然是利好。

但，這依然不是地產股上漲的關鍵因素。

04

其實，地產股上漲真正的邏輯在于房地產行業未來發展的邏輯已經清晰了。

提了這么多年的房地產長效機制，其實基本上已經構建完成了。

而房企，在經過這三十年的行業內卷和十幾年的政策調控后，已經迎來一個新的發展階段。

這個階段的特點是什么呢？

1.土地獲取

從無序的競價邏輯變成基礎的品質邏輯。

在新的土拍規則下，沒有錢沒有品質就沒有參與的資格，土拍的門檻就可以直接淘汰掉絕大多數的房企。

以前房企可以有錢任性，可以不計利潤的拿地豪賭明天，現在房企有錢也沒法任性，因為土拍溢價限制了。

2.規劃建設

從成本為先的市場邏輯變成品質可控的管控邏輯。

以前拿到地的房企，從規劃設計、到施工建設、用工用材都只有一個原則：成本控制到最低，以至于這些年的商品房的建筑質量越來越差。

而在新的規則下，在土拍階段就要拿出品質方案，否則就沒法競拍，房企想繼續參與就只有老老實實的按品質方案來建設，沒有空子可鉆了。

3.融資工具

從野蠻生長的杠桿邏輯變成透明可控的表內邏輯。

房企的一張資產負債表里，組合了幾十種的融資工具，表內表外更是暗藏了不知多少倍的融資杠桿。

于企業而言，是其高增長的秘密，而對行業而言，則是可以預知的房地產灰犀牛。

如今，政府已經正大力整治這頭灰犀牛，而大多數房企都正被融資杠桿反噬。

房企“三道紅線”；銀行房貸“兩道紅線”；買地金額40%... ...密集出臺的政策都直指房企的融資杠桿問題。

未來的融資規則，就是簡單透明，資金來源透明，杠桿一目了然。多大的房企規模該擁有多少的融資規模，多少倍的資金杠桿，都清清楚楚，明明白白。

4.營銷推廣

從單盤概念策劃的營銷邏輯變成了以品牌塑造為核心的推廣邏輯。

在當下的房地產行業，能夠產生品牌溢價的房企幾乎是屈指可數，對于購房者而言，大多數房企的品牌價值也幾乎可以忽略不計。

可以這么說，項目上概念營銷的那套東西，購房者早就不信了。房企的營銷被貝殼這類中介渠道商綁架就是個明證。

未來的營銷一定是品牌營銷的邏輯，要從單盤的項目營銷思維轉為成房企品牌的全盤思維，而項目層面的營銷未來一定是可有可無的，甚至于直接交給物業公司就夠了。

05

土地限價了、房價規定了、品質要求了、融資管住了，剩下的是什么？

不就是代建嗎！

以后，所有存活下來的房企，本質上都將轉型為沒有土地話語權、缺乏房價定價權、產品被監管、融資受管控的代建公司。

而以“代建”形式存活下來的房企大都有這幾個特點：

1.規模體量大

想都不用想，活下來的都是大房企。

今年商品房銷售額突破18萬億基本沒啥問題，接下來天花板上升到19萬億、20萬億，乃至更多都不是大問題，而房地產行業集中度進一步提升也板上釘釘。

那么，剩下的問題就是房企的規模會有多大。

炸天團看來，頭部存活的寡頭房企年銷售規模破萬億，市占率超過10%是件比較輕松地事情，目前看碧桂園和萬科比較有確定性，融創的確定性相對也要低些。

當然還有保利、招商、中海、華潤等央企銷售規模大概率維持在5000億上下，處于同一梯隊。

2.融資成本低

以上提到的房企，之所以能夠勝出，最大的優勢還是在于融資成本的優勢。

未來，房企間的比拼，其實就是融資成本間的比拼，其他營銷成本、管理成本、資源優勢、模式創新等帶來的差異都很小。

換句話說，無論民企、國企央企，存活下來的一定是融資成本低的房企。按照這個標準，金地、龍湖、綠城有機會沖擊到與招（商）保（利）中（海）華（潤）同一梯隊。

差不多這就是未來房企TOP10的基本格局，變數比較大的可能是金茂與融創，誰替代誰的問題。

寫到這時，你再看開篇提到股價被拉升的房企，是不是都在這個名單里。

3.利潤穩定

今天很殘酷，明天更殘酷，后天很美好，但是絕大多數人死在明天晚上。

這句話用在房地產行業也適用，有幸活在后天的房企會很美好，這種美好最大的體現就是利潤規模。

在代建模式下，存活的房企利潤率一定不會高，可能只有5%左右的利潤率，但那時的房地產市場確定性非常高，利潤的確定性也非常高。

存活的房企因為銷售規模的優勢，利潤規模同樣很可觀。

從預期的不確定性到規模與利潤可觀且確定性高，或許，這才是最近頭部地產股股價輪番上漲的真正邏輯。

還沒關注的，抓緊上車了！