原標(biāo)題：2020年房地產(chǎn)的10大預(yù)測(cè)

一年一度的丁祖昱樓市“神預(yù)測(cè)”如約而至。

2019年12月31日，易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱在“奔向未來(lái)——2019丁祖昱評(píng)樓市年度發(fā)布會(huì)”上對(duì)2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行回顧以及對(duì)即將到來(lái)的2020年市場(chǎng)作出預(yù)判。

3小時(shí)多的演講，核心內(nèi)容如下：

2019年中國(guó)房地產(chǎn)的核心總結(jié)

01

今年銷(xiāo)售額會(huì)超過(guò)16萬(wàn)億

2019年土地成交面積先起后落，商品房成交面積也是經(jīng)歷了春夏秋冬趨勢(shì)向下，而二手房也是先起后落……三大關(guān)鍵數(shù)據(jù)都顯示，2020年之后行業(yè)下行壓力較大。

02

“地王”不太貴

單價(jià)上來(lái)說(shuō)，TOP10強(qiáng)的單價(jià)都沒(méi)有突破7萬(wàn)元/平方米，而過(guò)去一兩年，上海土地拍賣(mài)超過(guò)10元萬(wàn)/平方米。

03

面積看重慶，金額看上海

重慶成交面積第一，但成交量下滑；上海成交金額上升了20%。

廈門(mén)、北京成交面積漲了60%。其中，北京成交上漲有60%的原因是因?yàn)殡p限房、限價(jià)房，真正市場(chǎng)化的房子也就成交了30%。

04

深圳的房?jī)r(jià)真的沒(méi)漲嗎

廣州的銷(xiāo)售均價(jià)漲了20%。以前，房?jī)r(jià)和裝修價(jià)格是分開(kāi)的，現(xiàn)在是合并在一起了，所以上漲了20%。

05

銷(xiāo)售均價(jià)漲幅榜，長(zhǎng)三角占一半

倒掛是短期機(jī)會(huì)，但目前一二手房?jī)r(jià)倒掛將全面收窄，蘇州、上海新房?jī)r(jià)與二手房?jī)r(jià)的比是0.79。目前，很多城市倒掛項(xiàng)目數(shù)量正在減少，成都有5個(gè)城市新房相當(dāng)于周邊二手房七三折。

06

頂豪北京占比全國(guó)半壁江山

20萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目全國(guó)有16套，其中上海6個(gè)。目前，中國(guó)頂豪產(chǎn)品數(shù)量并不如想象中那么高，畢竟中國(guó)頂豪階層數(shù)量并不如想象中那么豐厚。

07

百億神盤(pán)有10個(gè)，創(chuàng)新高

比如濟(jì)南，重慶、昆明的融創(chuàng)文旅盤(pán)三個(gè)都超過(guò)100億元。

08

二手房崛起

上海、廈門(mén)二手房成交面積比一手多一倍。

09

二手房?jī)r(jià)格漲不動(dòng)

基本都是跌多漲少，2019年各大城市二手房房?jī)r(jià)下降壓力很大。

10

剛需仍是主導(dǎo)，改善需求有提升

2019年房地產(chǎn)產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)中呈現(xiàn)上述特點(diǎn)。

11

百?gòu)?qiáng)房企增長(zhǎng)失速

2016年，百?gòu)?qiáng)房企增速為50.8%，2017年降至40.5%，2019年近乎出現(xiàn)斷崖式下跌，只有6.5%。

如果百?gòu)?qiáng)增速回歸到10%以下，那么整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)很不樂(lè)觀。

12

投資日益謹(jǐn)慎，9月開(kāi)始踩“剎車(chē)”

拿地整體回歸二線(xiàn)，二線(xiàn)供應(yīng)土地非常有限。

去年二線(xiàn)拿地占比38%，今年超過(guò)45%。

13

上半年拿錢(qián)，下半年沒(méi)錢(qián)

今年房企整體資金壓力巨大，融資額從上半年4600億元大幅降到2800億元左右。

14

百?gòu)?qiáng)房企開(kāi)始清算重組

2018年破產(chǎn)文書(shū)申請(qǐng)458個(gè)，2019年這一數(shù)字上升至520個(gè)。

清算重組趕早不趕晚，早清算還能有一定的價(jià)值，晚了可能會(huì)面臨非常被動(dòng)的局面。

15

單盤(pán)產(chǎn)能下降，競(jìng)爭(zhēng)加劇

典型房企在售數(shù)量開(kāi)始增加，單盤(pán)產(chǎn)能從過(guò)去2016年10億元降低到如今的5.9億元。

16

常規(guī)手段失效，賣(mài)房就是靠渠道

2019年渠道占比50%，渠道傭金大于2.5%，甚至超過(guò)10%。

17

三房四房面積趨小

18

一線(xiàn)城市是租賃市場(chǎng)的核心

一線(xiàn)租金貴3倍，北京的租金坪效是重慶、合肥的4倍，北京的套均租金是重慶、合肥等城市的4倍。此外，租房都不愿意去遠(yuǎn)郊，上海中心區(qū)域的租賃大約占據(jù)了68%，因此長(zhǎng)租公寓一定要聚焦中心區(qū)域和地段。

19

長(zhǎng)租公寓估值回歸起點(diǎn)

包租模式下，公寓市場(chǎng)收購(gòu)估值變化從起步期的10萬(wàn)元/間到泡沫期的30萬(wàn)元/間，再到如今冷卻期的低于10萬(wàn)元/間。

20

商辦物業(yè)北上深同時(shí)出現(xiàn)租金、出租率雙降

和住宅一樣，商辦銷(xiāo)售市場(chǎng)同樣萎縮。目前全國(guó)大宗資產(chǎn)交易基本集中在一線(xiàn)城市，而上海大宗資產(chǎn)交易基本占據(jù)全國(guó)的50%。

21

物業(yè)股表現(xiàn)超出預(yù)期

今年，共有11家物業(yè)公司IPO，創(chuàng)下新高。

此外，今年物業(yè)企業(yè)收并購(gòu)也全面啟動(dòng)。

具體來(lái)看，股票表現(xiàn)與公司規(guī)模呈現(xiàn)正相關(guān)，開(kāi)發(fā)商規(guī)模大意味著交付的物業(yè)面積更大。

22

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，青島供應(yīng)最多，深圳地價(jià)最貴

價(jià)格上來(lái)說(shuō)，深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的地價(jià)最高，超過(guò)600萬(wàn)元/畝，為南昌的40多倍。

2020年房地產(chǎn)十大預(yù)測(cè)

1

政策導(dǎo)向：既要防上漲，又要防下跌

“穩(wěn)定”將是2020年房地產(chǎn)調(diào)控政策主基調(diào)，不會(huì)出現(xiàn)大漲或大跌。

在市場(chǎng)壓力較大的一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，將繼續(xù)維持嚴(yán)厲的調(diào)控政策不放松，防范房地產(chǎn)價(jià)格泡沫；而三四線(xiàn)城市則將維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌過(guò)快是首要任務(wù)。

2

繼續(xù)“放水”，但樓市不是收益者

預(yù)計(jì)2020年的貨幣政策將松緊適度，避免大水漫灌。即使央行繼續(xù)“放水”，也不會(huì)馬上傳導(dǎo)至房地產(chǎn)，樓市不是受益者，房地產(chǎn)短期不會(huì)被重啟復(fù)蘇。

3

行業(yè)規(guī)模、企業(yè)規(guī)模“雙見(jiàn)頂”

預(yù)計(jì)2019年全年銷(xiāo)售額會(huì)突破16萬(wàn)億元，但2020年整體壓力較大。2019年已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流房企，2020年這一現(xiàn)象會(huì)更多，很多房企可能需要重新考慮制定2020年銷(xiāo)售目標(biāo)，未必一定要增長(zhǎng)，穩(wěn)定也可以。2020年行業(yè)規(guī)模會(huì)穩(wěn)住，企業(yè)規(guī)模會(huì)穩(wěn)定，部分房企2020年規(guī)模甚至?xí)霈F(xiàn)下跌。

4

房?jī)r(jià)上漲空間：深圳不會(huì)漲，長(zhǎng)三角空間大

深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位，很多樓盤(pán)經(jīng)過(guò)一輪上漲需要2020年一段時(shí)間的消化。而2020年長(zhǎng)三角有很多國(guó)家戰(zhàn)略，且長(zhǎng)三角一體化出臺(tái)政策以及一體化落地速度最快，因此機(jī)會(huì)會(huì)更多。

事實(shí)上，在2019年100城新建商品住宅成交均價(jià)漲幅TOP10中，長(zhǎng)三角占了一半的名額。其中，位于長(zhǎng)三角的三四線(xiàn)城市鹽城同比漲幅39%、南通漲31%、江陰漲28%、臺(tái)州漲26%、泰州漲22%。

5

加速去庫(kù)存，銷(xiāo)售“依賴(lài)渠道”

2018年之前，渠道占比小于5% ，到2019年底，渠道已占比50%。

與此同時(shí)， 2018年渠道傭金為1%-2%左右，2019年大于2.5%，個(gè)別項(xiàng)目傭金甚至超過(guò)10%。

6

拿地不急，全年都是窗口期

不一定搶在年初三四月去拿地，可能全年都是機(jī)會(huì)。

7

兼并收購(gòu)開(kāi)始出現(xiàn)“大魚(yú)吃大魚(yú)”

實(shí)際上，在2019年已開(kāi)始出現(xiàn)苗頭，未來(lái)也會(huì)如此。

8

仍看好物業(yè)，但物業(yè)企業(yè)會(huì)開(kāi)始分化

好的物業(yè)公司PE會(huì)高出地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)5倍以上，包括上市物業(yè)公司之間也會(huì)大分化。已登陸港股的17家物業(yè)公司正呈現(xiàn)兩極化走勢(shì)。中海物業(yè)、綠城服務(wù)、新城悅服務(wù)等當(dāng)前股價(jià)相對(duì)發(fā)行價(jià)均有較大漲幅，而其他幾家公司則都處在破發(fā)狀態(tài)。17家港股物業(yè)公司的表現(xiàn)表明，分化格局正在形成。

9

租賃變天，還需尋找新模式

未來(lái)的空間會(huì)更大，但租賃不是問(wèn)題，核心是找準(zhǔn)細(xì)分市場(chǎng)，找更加符合不同細(xì)分市場(chǎng)的新模式。租賃更需要精細(xì)化的管理。

10

未來(lái)看好8家地產(chǎn)股

地產(chǎn)股看好6家：萬(wàn)科，融創(chuàng)，金茂，世茂，美的，佳兆業(yè)

地產(chǎn)物業(yè)股看好2家：綠城服務(wù)，碧桂園服務(wù)

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