原標題：寶龍商業正式掛牌上市 運營能力有待市場考驗 來源：華夏時報

12月30日上午，寶龍商業管理控股有限公司（以下簡稱“寶龍商業”，股票代碼9909.HK）正式在香港聯合交易所主板掛牌交易，開盤價9.50港元，成為內地首家在港上市的輕資產商業運營商。

業內人士指出，寶龍商業管理能否順利打響寶龍的商業品牌價值，將是寶龍未來商業運營的關鍵之一。從寶龍已有的項目運營情況看，寶龍商業的運營能力能否受到市場認可，目前還是一個未知數。

成功分拆

12月30日上午，寶龍地產控股有限公司董事局主席許健康，以及其子寶龍地產控股有限公司總裁兼寶龍商業管理控股有限公司董事長許華芳現身港交所，為“寶龍系”第二家上市公司敲鑼。

公開資料顯示，當日成功上市的寶龍商業發行1.5億股，每股定價9.5港元，每手500股，所得款項凈額約13.36億港元。開市半小時，寶龍商業漲5.68%，股價10.04港元。至午間收盤，股價上漲約4.95%，每股報9.97港元。

據悉，寶龍商業此前于12月16日-19日招股，擬發行1.5億股股份，其中公開發售1500萬股，國際發售1.35億股，每手500股，獨家保薦人為農銀國際融資有限公司。其四位基石投資者包括永輝超市、安踏副主席丁世家創立的和盛海外控股有限公司以及恒安國際的副主席許連捷和Orchid China Master Fund Limited。

根據招股書“所得款項用途”，寶龍商業此次上市融資，約50%或611.8百萬港元將用于戰略收購及投資于其他商業運營服務供應商，以擴大商業運營服務業務及擴充商業運營服務組；約25%或305.9百萬港元將用于升級資訊技術系統數字化及智能運營及管理；約10%或122.4百萬港元將用于若干租戶及供應商的股權投資；約5%或61.2百萬港元將用于根據輕資產業務模式翻新由獨立第三方開發或擁有的零售商業物業；及約10%或122.4百萬港元將用于一般業務用途及用作營運資金。

公開資料顯示，寶龍商業提供商業運營管理服務，商業的資產端并不在寶龍此次分拆的范圍內。2019年3月25日，母公司寶龍控股將商業運營、物業管理服務兩大業務分拆成立寶龍商業，并在新公司成立僅5個月后即向港交所遞交了招股書。目前寶龍商業旗下擁有“寶龍一城”、“寶龍城”、“寶龍廣場”、“寶龍天地”四個商業運營服務品牌。按在管建筑面積計算，在中國所有商業運營服務供應商中，寶龍商業排名第四，市場份額為0.8%。

根據招股書，截至2019年上半年，公司商業運營服務已簽約管理59處零售商業物業，合約建筑面積為約750萬平方米。

而其收入來源為商業運營服務和住宅物業管理服務兩部分，且公司“于往績記錄期的收入、純利、總在管建筑面積及總合約建筑面積增長迅速”：2016-2018年，寶龍商業的收入分別為人民幣7.52億元、9.72億元、12億元，復合年增長率為26.3%；2019年首六個月，收入為7.49億元人民幣；純利方面，2016-2018年期間分別為6293萬元、7859萬元、1.33億元，復合年增長率為45.6%；2019年首六個月純利為8713萬元人民幣。

值得一提的是，寶龍商業外部客戶收入增長強勁。2016年-2018年，獨立第三方產生的收入分別占總收入約65.4%、78.7%及81.9%；截至2018年及2019年6月30日止六個月，獨立第三方產生的收入分別占總收入約81.0%及86.0%。其中，商業運營服務板塊的外部客戶收入增長尤其明顯：截至2017年6月30日止6個月，寶龍商業運營服務外部客戶收入約5.34億元，相比2018年同期的約3.7億元增長44.3%；住宅物業管理服務外部客戶收入在2019年上半年大約1.1億元，同比增長約13.4%。

挑戰重重

眾所周知，10多年前寶龍廣場在全國范圍內的成功曾讓寶龍地產的名氣比肩萬達，有著“南寶龍、北萬達”的稱號。但近年來，寶龍的商業地產發展成績平平，甚至被定位在二三四線城市的新城控股等房企反超。根據寶龍地產的公告，截至2019年6月30日，寶龍地產的商業地產銷售面積為31.49萬平方米，銷售金額為58.75億元；住宅地產銷售面積則為146.85萬平方米，銷售金額為233.28億元。

此次成功分拆上市，表明寶龍商業管理邁入了品牌獨立成長的階段。財經評論員嚴躍進表示，通過分拆上市可以形成較好的導向，尤其是商業地產現在的案例還是比較少，也可以獲得更多的融資：“這2年商業地產行業的發展不是特別好，必須要分拆上市來做大板塊。未來大城市的商業地產仍然有崛起的可能，也有新的機會，我相信寶龍商業可以引導更多的企業進行分拆旗下商業板塊的操作。”

但另一方面，上市之后的寶龍商業，仍然面臨著不少挑戰。根據招股書數據，2016-2018年，公司資產負債率分別約為99.1%、94.5%、89.4%，遠高于行業平均水平。

而除了較高的負債率，寶龍商業存在較為嚴重的“大客戶依賴癥”。招股書透露，保留集團（分拆完成后的寶龍控股及其附屬公司，不包括寶龍商業）“于往績記錄期內是我們的最大客戶及最大供應商”。2016年-2018年以及截至2019年6月30日，寶龍商業向保留集團開發的零售商業物業提供商業運營服務所產生的收入約占提供的商業運營服務所產生收入的94.6%、91.2%、90.0%及90.7%；而向保留集團開發的物業提供住宅物業管理服務所產生的收入約占提供的住宅物業管理服務所產生收入的97.8%、96.5%、96.9%及96.9%。

此外，天眼查顯示，寶龍商業旗下的上海寶龍物業管理有限公司、山東寶龍商業物業管理有限公司、太倉寶華物業管理有限公司卷入了多起法律訴訟，案件原因包括物業服務合同糾紛、財產損害賠償糾紛、勞動合同糾紛等多個方面。而就在12月23日，開業才第二天的“寶楊寶龍廣場”就發生了一起農民工拉橫幅討薪事件。

在招股書中，寶龍首次披露了在管的45個商業項目的出租率和商業運營服務收入。盡管仍未披露所有單個項目的租金收入，但僅從出租率來看，包括天津寶龍廣場、青島城陽寶龍廣場等在內，有數個已進入成熟期的項目經營依然艱難。例如，2009年開業的青島城陽寶龍廣場去年全年的出租率僅有58.7%，今年前6個月出租率為69.8%。

不過，許華芳對寶龍商業的未來仍然充滿信心。“寶龍上市是一個新的進程。”許華芳在敲鐘現場坦言，寶龍商業的發展得益于母公司寶龍集團的迅速發展。而在被問及“主要項目來自單一客戶”的問題時，許華芳稱寶龍商業自2015年開始就對外拓展，未來這種外部的拓展肯定會逐步提高，希望有“兩邊共同驅動”的發展方式。

同時，招股書也披露，寶龍商業在輕資產有著不小的野心：籌備的項目中，寶龍已與河南鄭州、重慶的獨立第三方零售商業物業訂立商業運營服務，還與獨立第三方就7處零售商業物業訂立諒解備忘錄。據悉，2020年，寶龍商業還將迎來分布在10座城市的10個商業項目亮相，將成為寶龍商業創紀錄的一年。而在戰略布局上，寶龍商業將長三角視為重鎮，未來70%的項目將聚焦于長三角。